導語：基於地價昂貴，加上大都市發展迅速，現在要在吉隆坡找個永久地契的產業則不容易了。
大多數永久地契的產業會比較吃香，除了買少見少外，最重要是二手價會比有期地契，
特別是相較99年的地契一旦過了30年，產業價格會滑弱。
買房前，一定要分清這3種地契！
在購買房屋之前，購屋者必須關注的一個最重要的事項之一，
那就是關於地契的問題，很多人都分不清這些地契的區別。
其實馬來西亞目前房地產業的地契基本上分為三種，
分別是永久地契(Freehold)，有效年限地契（Leasehold）以及馬來人或土著保留地契（Malay and/or Bumiputra Reserve）。
1. 永久地契（Freehold）
永久地契的房地產、 讓您享受終身擁有權、 直到你把它賣掉為止。房地產易手後， 買主將繼承同樣的擁有權。
所謂的永久地契，就是指這類型的房地產百分之百屬於屋主，並永遠持有該產業的擁有權。
這也意味著屋主可以將屋子傳給自己的孩子或是指定的人。
而永久帝地契的好處是，當屋主想要把產業轉讓或賣給其他人時，
屋主不需要向州政府或中央政府索取同意書（Consent），這樣一來就能省下一筆費用，也可以避免不必要的麻煩。
不過，若政府需要用到屋主的產業土地或部分土地，用於興建高速公路或其他發展計劃時，
根據馬來西亞法律，政府有權徵收房地產或土地，並按市價付給你一筆賠償。
2.有效年限地契/租賃地契（Leasehold）
這種地契讓您擁有該房地產一段時期， 通常租賃長達99年。
如果是購買二手物業，那麼地契上的有效年限會更少。
比如某物業20年前的期限是99年，但是你在今年買下的話，那麼所剩的期限就是79年。
無論如何，當租賃剩下20年或更短的時間就將屆滿之前，你可以申請延長。
你需要到相關土地局（Land Office）提交延長租約的申請，並繳付所需費用。
3. 馬來人或土著保留地契（Malay and/or Bumiputra Reserve）
在馬來西亞，部分土地是屬於馬來人或土著保留地契，一般在一個屋業發展中佔30%。
由於這個地契是保留給土著的，所以轉換的機會不多，需要經過一段很長的時間才會考慮轉讓給非土著。
除非發展商可以證明屋業賣不出及符合一定的條件，才會開放出售。
不過， 由於這類房地產的市場只限於某個階層的買家， 因此它的資本增值當然比其他不受限制的房地產來得低。
因此些土著投資者寧願選擇投資在非土著保留的單位，原因不言而喻。
另外，還有另外三種類別或暫時性的地契，包括了：
1. 總地契（Master Title）
當發展商得到准證可發展一片土地時，土地局就會頒發一張屬於整個發展計劃的Master Title給發展商。
所以當發展商購買土地建房子時，在總地契下，發展商就是土地持有人，所有買賣需要經過發展商批准和記錄。
之後，發展商會申請個別地契，把房屋持有人轉為pemilik tanah（土地持有人）。
2. 所有土地住宅已經發出的個別地契（Individual Title）
當發展工程結束後，房屋個別單位將會移交給產業購買者。
與此同時，發展商也會開始向土地局申請個別地契。
而所有土地住宅建築(Land property)，如排屋、別墅等在同一個土地上只有單一屋主的個別地契，
就是Individual Title，而屋主便是土地持有人。
3. 所有公寓已經發出的分層地契（Strata Title）
所有共管公寓（Sub-divided property），如公寓、高級公寓等，
兩個（或以上）不同的屋主在同一個土地上的個別地契，就是strata title。
同樣的，屋主也就是土地持有人。
與Individual Title相比，Strata Title卻需要很長的時間才可以申請到，甚至一些超過10年的公寓都還沒擁有Strata Title。
一旦屋主取得strata title後，就不需要向發展商申請同意書（consent），可以直接轉賣產業給其他人。
擴展！99年有期地契，能轉為永久地契嗎？原來需要這樣做…
基於地價昂貴，加上大都市發展迅速，現在要在吉隆坡找個永久地契的產業則不容易了。
大多數永久地契的產業會比較吃香，
除了買少見少外，最重要是二手價會比有期地契，特別是相較99年的地契一旦過了30年，產業價格會滑弱。
目前很多人在購買產業時，可能是以地點做為首要的考慮，
一般人不會過於在意地契是永久或99年，但這其實關系著產業未來的走向及發展。
馬來西亞的房地產從產權上分為:
- 永久地契產權
- 99年地契產權
這兩者有什麼區別呢？購買了99年產權的房產，到期後需要更新地契。
如果要更新99年地契，要通過怎樣的程序？假如99年地契的屋子不獲更新，是否會有任何的賠償？
想要更新99年地契，業主必須在馬來西亞房產租賃期屆滿前，向相關土地局或州政府注冊處申請更新租約；
最好是在租約期剩下2至5年左右開始提出申請。
申請更新租賃地契的過程和審核程序所需的時間不等，一般申請程序估計需要3個月完成。
但是，無論是永久產權還是九九產權，在法律上都明確規定，作為地上附著物的房屋是永久性產權的。
申請獲批准後，地主需繳付一筆更新租約期的費用（Land Premium）。
基本上更新租賃地契的申請，只要地主符合所有條件丶提呈所需文件並依時繳付所需費用，獲得批准的幾率相當高。
無論是政府還是其他單位如需在99年產權到期後動用這塊地皮，
都需要從房屋所有者手上按照市價購買該房屋，然後才可拆遷徵用。
當然，州政府也有可能選擇不更新租賃地契，而把土地回收以做其他的特定發展用途。
99年的房產單位，足以讓一代人居住，在一手市場購買產業，
相關的產業尚有99年租期，與永久地契的分別其實也不會太大。
不過，假如是在轉手市場購買，租賃契約的房產單位，
如果租期剩下不到50年，在轉售時不能提出太高要價，
因為購買者未必能申請到想要的房貸數額，也許這就是租賃契約產業較不佔優勢的地方。
根據法律咨詢林權山律師詢問，要把99年地契的房產申請為永久地契，業主可以嘗試向土地局提出，
但目前來看，成功的機率一般不大，但也可以嘗試。他說，目前個別屋主申請獲批的成功不高，
但可以嘗試整區屋主以好的理由去提出申請，當局將會胥視發展藍圖作出判斷。
